贵州省平坝县人民法院

民 事 判 决 书

（2014）平民初字第166号

原告谭兴凤，女，1966年3月20日生，汉族，贵州省平坝县人，个体户，住贵州省平坝县马场镇XX路XX号。公民身份号码：5225261966032XXXXX。

被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司，住所：贵阳市小河区中曹司小屯路东方小区D区。组织机构代码：2145XXXXX。

法定代表人黄虎，职务：董事长。

委托代理人徐永康，男，1942年6月23日生，汉族，贵州省平坝县人，贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司办公室主任，住贵州省平坝县城关镇XX路XX号。公民身份号码：5225261942062XXXXX。代理权限为一般授权代理。

委托代理人赵达，男，1986年6月24日生，汉族，贵州省平坝县人，贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司经理，住贵州省平坝县城关镇XX路XX号。公民身份号码：5225261986062XXXXX。代理权限为一般授权代理。

本院于2014年1月24日立案受理了原告谭兴凤诉与被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称贵阳东方房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员王晓云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭兴凤、被告之委托代理人徐永康、赵达均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告谭兴凤诉称：2012年5月2日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买贵阳东方房开公司平坝分公司城市绿洲第七栋（负1-244）号与(负1-245)号商铺，总建筑面积为40.63平方米，房屋总价款为人民币485635元，并于2012年6月25日与平坝县农村信用合作联社签订个人购房按揭借款合同，于当日将购房尾款划给被告。合同约定双方交房时间为2012年5月30日，同时约定如被告不能按时交房，则每天按原告已付房屋价款的0.01%支付违约金。合同到期后，被告未能按约定的时间交付房屋，并以各种理由和借口一再推迟交房时间，经原告多次与被告交涉及催促，被告于2013年5月1日才完成交房。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：被告支付逾期交房违约金人民币16268.7元及银行同期利息1415.2元，共计17683.9元；并由被告承担本案诉讼费用。

原告在举证期限内提交了下列证据材料证明其主张：

1、《商品房买卖合同》1份，用以证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系及合同中关于房屋价款、交房时间、违约责任等约定的相关事实。

2、《个人购房按揭（抵押）借款合同》1份，用以证明原告已履行给付房款义务，按合同约定在信用社贷款并将全部房款支付给被告的事实。

3、代收款专用票据5张，用以证明原告已按合同约定履行义务并支付相关费用的事实。

被告贵阳东方房开公司辩称,2008年8月被告以2400万元竞买得平坝县原县委大院及周边公私房共占地19388㎡的土地使用权后，开发兴建了“城市绿洲”商住楼项目。至今已形成建筑面积为107540㎡，但由于多方原因导致该项目的整体形象至今不能呈现于人们面前。原因是：一、9户位于规划红线内的私房不能拆迁（为城市道路规划用地）；二、位于原县委大门两侧的黄某一、黄某二及县府路王某某等户所占据的公房，已经县法院和上级法院判决确定为公房（为县房管局诉讼至法院判决为公房），但无法执行具体的拆除工作。由于以上原因导致公司无法如期完成规划范围内的拆迁，延误了整体工程工期并给公司造成了近千万元的损失，同时也延误了公司与购房户约定的交房日期。公司曾多次向购房户沟通协调该情况，希望取得购房户的谅解，同时也多次向政府、法院等相关部门报告此事，希望问题能得到解决，但至今未能得到解决。与原告谭兴凤签订购房合同是事实，但该商铺总房价为人民币485635元，原告支付首付款245635元后，尾款于2012年6月25日才通过平坝县农村信用合作联社划至公司，而合同约定交房时间为2012年5月30日，对违约交房一说存在争议。并且公司于2012年11月1日前就已告知客户可以交房，但因客户以商场未开业为由拒绝收房。综上，公司延期交房不是我方主观意愿造成的，且2008年有凝冻天气存在，属于不可抗力，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告提交以下证据支持其主张：

1、关于对应拆迁户王某某及黄某一、黄某二所占公房不能拆除的情况报告；2、贵州省平坝县人民法院（2010）平民初字第251号民事调解书3、请示报告；4、强制执行申请书；5、关于请求县法院对下述问题处理的报告；6、关于平坝县房产管理局申请执行王某某、黄某某等返还房屋纠纷两案的执行情况说明各1份，用以证明被告延迟交房并非其主观意愿，系因无法如期拆迁等客观原因造成，不应由被告承担给付违约金的责任。

经审理查明：2012年5月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：被告以出让方式取得位于平坝县城关镇信泉路7号、总土地面积为19388.63平方米、编号为平国用（2008）000118号的地块的建设用地使用权，经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称为“城市绿洲”。原告购买该项目中的第7幢负1层244、245号房，建筑面积共40.63平方米，其中套内面积31.5平方米，计价方式为按套内建筑面积每平方米15416.98元计算，总金额485635元。付款方式为贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款245635元，余款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。交付时间和条件：出卖人应当在2012年5月30日前向买受人交付商品房，交付时应当符合1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件交付房屋的，按照逾期时间，分别处理：①、逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付，合同继续履行。②、逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同履行。自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。交接手续：商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告即向被告支付了房屋首付款人民币245635元，并由被告出具了收款收据。原告于2012年6月25日在平坝县农村信用合作联社办理了个人购房按揭（抵押）借款合同，并通过信用社将购房尾款支付至被告账户。2013年5月1日被告交付房屋给原告，原告称被告只是交付房屋钥匙，未办理房屋交接手续也未向原告出示房屋验收合格的相关证明材料，故诉至法院，提出如上诉请。被告称公司于2012年11月1日前就已告知购房户可以交房，客户以商场未开业为由拒绝收房。

同时查明，被告未提供《建设工程竣工验收合格证》或《建设工程竣工验收备案证明书》等相关材料。被告称未能提供上述材料是因拆迁户及公房房屋至今仍无法完成拆除工作，造成设计规划缺失，无法办理竣工验收的相关手续。

以上事实，有原、被告的法庭陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房按揭（抵押）借款合同》、代收款专用票据等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依法应予确认，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告依约定交付被告购房款及被告代收款后，被告应当将具备经验收合格，并符合合同约定条件的商品房交付原告使用。被告未提供证据证明其于2012年11月1日前即已告知原告可以交房，且直至2013年5月1日被告交付的房屋，亦未能提供证据证明该商品房经验收合格，符合合同约定的交付条件，原告有权拒绝接收，故被告延期交付不符合合同约定条件的房屋，构成违约行为。被告以原告拒绝收房，其不应承担违约责任的抗辩理由不成立。被告同时辩称延迟交房是因相关部门不能按期完成拆迁户及公房拆除工作，而非被告主观意愿。拆迁工作是房开公司进行房地产开发建设必须解决的问题，被告应当预见，拆迁与否不构成影响交房的不可抗力因素，且双方亦未将此情形约定为免责条款事由，因此被告抗辩缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿延迟交房违约金的主张，符合法律规定，应予以支持。双方约定交房时间为2012年5月30日，原告主张违约天数计算至2013年5月1日止，故被告违约天数应从2012年5月31日起至2013年5月1日止，即为336天。双方在合同中对违约金标准作了明确约定，该约定不违反法律规定，原告要求按此标准计算违约金额的请求，予以支持。本案中，原告缴纳购房尾款时间晚于交房时间，其违约金应按已交付房价款分段计算，即245635元×1‱×25天+485635元×1‱×311天=15717.34元。对于原告要求被告支付违约金银行同期利息的请求，于法无据，本院不予支持。庭审中被告保留要求原告承担逾期支付购房款的权利，被告可与原告自行协商处理或另行提起诉讼，本案不予处理。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告贵阳东方房发公司在本判决生效之日起五日内给付原告谭兴凤延迟交房违约金人民币15717.34元。

二、驳回原告谭兴凤的其他诉讼请求。

案件受理费242元，减半收取121元,由原告谭兴凤承担21元，由被告贵阳东方房开公司承担100元。

如义务人未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或义务人财产所在地人民法院申请强制执行。

审 判 员  王 晓 云

二○一四年三月五日

书 记 员  朱 艳 楠